노후를 준비하는 5060세대에게 가장 중요한 자산은 바로 ‘주택’입니다. 은퇴 후 고정 수입이 줄어드는 상황에서 주거 안정을 유지하면서도 생활비를 마련하는 것은 현실적인 과제입니다. 이와 관련하여 최근 많은 관심을 받는 두 가지 제도는 ‘주택연금’과 ‘전세퇴거보증’입니다. 두 제도 모두 주택을 활용해 자금을 마련하는 방법이지만, 구조와 목적, 혜택에서 차이가 분명합니다. 주택연금은 일정 연령 이상의 고령자가 자가주택을 담보로 매달 연금을 받는 제도이며, 전세퇴거보증은 집주인이 전세 보증금을 세입자에게 반환하지 못할 경우를 대비해 HUG(주택도시보증공사)가 대신 지급해주는 보증 상품입니다. 본 글에서는 주택연금과 전세퇴거보증을 ‘조건’, ‘안정성’, ‘활용도’ 측면에서 비교하여, 어떤 상황에서 어떤 제도가 유리한지 구체적으로 안내드립니다.
가입 조건과 대상 – 누구에게 열려 있나?
먼저 두 제도의 기본 조건부터 살펴보겠습니다. 주택연금은 만 55세 이상(부부 중 한 명 기준)이면서, 본인 소유의 주택이 공시가격 12억원 이하일 경우 가입할 수 있습니다. 주택 한 채 또는 2주택 보유자라도 일정 조건(1주택 처분 계획서 제출 등)을 충족하면 가입이 가능합니다. 가입 후에는 거주 중인 주택에서 계속 살면서 매달 연금처럼 일정 금액을 받을 수 있다는 점에서, 실거주를 유지하며 현금 흐름을 확보하려는 고령자에게 적합한 방식입니다. 반면, 전세퇴거보증은 집주인을 위한 상품으로, 전세 계약 만료 시 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못할 상황에 대비한 제도입니다. 집주인이 임대사업자등록을 하지 않아도 가입할 수 있으며, 보증 대상은 전세보증금 10억원 이하(수도권 기준, 지방은 8억원 이하) 주택입니다. 전세금을 돌려줄 자금이 부족한 상황, 즉 주택을 매도하지 않고 세입자를 퇴거시키고자 할 때 활용됩니다. 즉, 주택연금은 고령자 개인의 생활자금 확보용이고, 전세퇴거보증은 임대인의 계약 이행 보장용이라는 점에서 시작부터 목적이 다릅니다.
안정성과 리스크 – 어느 제도가 더 안전한가?
고령자 입장에서 가장 중요한 요소는 ‘안정성’입니다. 주택연금은 국가가 보증하는 금융상품으로, 주택금융공사를 통해 실행됩니다. 가입자가 오래 살아도 연금이 중단되지 않고, 주택 가격이 하락하더라도 손해를 보지 않으며, 사망 시에는 주택 처분 후 남은 금액을 상속인에게 돌려주도록 설계되어 있습니다. 일정 요건 하에 배우자 승계도 가능하여 고령 부부에게 매우 안정적인 제도입니다. 다만, 중도해지 시 연금 환수나 이자부담이 발생할 수 있으며, 장기적으로 주택을 자녀에게 상속하고자 하는 경우에는 제한이 따릅니다. 전세퇴거보증은 임대인의 신용도와 연계되어 있으며, 보증기관(HUG)의 심사를 거쳐야 합니다. 전세보증금을 반환하지 못할 경우 HUG가 먼저 세입자에게 보증금을 지급한 뒤, 임대인에게 구상권을 행사하게 됩니다. 따라서 단기 자금이 필요한 집주인에게는 유용하지만, 추후 상환 책임이 발생하며 금리나 보증료 등의 비용이 뒤따릅니다. 또한 보증금 반환 시점에 주택 매각이 지연되면 자금 압박이 생길 수 있습니다. 정리하자면, 주택연금은 고정수입으로서의 안정성이 강점이며, 전세퇴거보증은 일시적 자금 해소에 유리하지만 재정 계획이 명확해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
활용도와 실용성 – 나에게 맞는 선택은?
실제 상황에서 어떤 제도가 더 유용할지는 개인의 주거 형태, 재정 상황, 노후계획에 따라 달라집니다. 주택연금은 자녀와 따로 살며 자가주택에 거주 중인 고령자에게 가장 적합합니다. 매달 고정 수입이 생기기 때문에 국민연금 외에도 생활비를 안정적으로 확보할 수 있으며, 건강보험료 산정 시에도 연금은 소득으로 잡히지 않아 혜택이 많습니다. 또한 치매나 거동 불편 등으로 인해 근로가 어려운 상황에서도 지속적으로 혜택을 받을 수 있어 노후 대비에 있어 매우 실질적인 수단입니다. 반면, 전세퇴거보증은 주택을 매각하지 않고 임대 수익을 유지하고 싶은 고령자 또는 다주택자에게 유리합니다. 예를 들어 전세 계약이 만료됐지만 새 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환이 어려운 경우, 퇴거보증을 활용하면 임대 지속이 가능해집니다. 단기 유동성 확보가 필요한 상황에서 매각이나 대출 없이 위기를 넘길 수 있는 수단이 되기도 합니다. 하지만 퇴거보증을 자주 활용하면 보증료 부담이 커지고, 반복 사용 시 금융 신용도에 영향이 있을 수 있습니다. 따라서 두 제도의 활용도는 개인의 목표와 상황에 따라 신중히 판단해야 하며, 필요하다면 주택금융공사나 금융 상담센터의 지원을 받아 상담 후 결정하는 것이 바람직합니다.
주택연금과 전세퇴거보증은 모두 주택을 활용한 자산 유동화 수단이지만, 목적과 방식, 효과에서 분명한 차이가 있습니다. 고정적인 생활비가 필요한 고령자에게는 주택연금이 더 안정적이며, 일시적 자금 확보가 필요한 임대인에게는 전세퇴거보증이 적합할 수 있습니다. 자신의 노후 계획과 자산 구조를 객관적으로 분석하고, 필요에 맞는 제도를 선택하는 것이 가장 중요합니다. 제도를 제대로 활용하면 노후의 재정 불안을 크게 줄일 수 있으니, 지금부터 관심을 가지고 준비하시길 바랍니다.